週四11月2日早上11點-中午12點EMS举行網上會議，會議的主題是: 對有色人種社區擁有住房的新威脅 - 保住家庭住宅將比以往任何時候都更加困難。

New Threats to Home Ownership Target Communities of Color - Hanging on to the Family Home Will be Tougher Than Ever.

參加本次會議的專家：

Joe Jaramillo，住房和住房部資深律師經濟權利倡導者 (HERA)

Rebecca Franklin，加州住房金融局 (CalHFA) 總裁

Johanna Torres，加州農村法律援助 (CRLA) 計畫協調員

Mary Day，HERA 專職律師

Danny Bishop，HERA 客戶

加州抵押貸款減免計畫於 2021 年 12 月推出，並於 2023 年初擴大，已為數千名陷入經濟困境的房主提供了數百萬美元的援助，其中許多是有色人種。然而，當資金耗盡時，更多房主將會比以往任何時候面臨喪失回贖權的風險，因為他們很難保留父母或祖父母過世後留下的家庭住宅、殭屍抵押貸款，以及掠奪性清潔能源 PACE 融資。

在本週的簡報中，住房權利律師和抵押貸款專家將解釋這些威脅，以及房主在面臨威脅時可以採取哪些措施來堅持下去，同時分享他們如何努力維持家園的故事。

全州範圍內的住房法律服務和倡導非營利組織 HERA 的高級律師Joe Jaramillo 解釋了債務的來源以及消費者如何對抗這些不公平的殭屍抵押貸款。

Jaramillo 表示，弱勢房主面臨的主要威脅是「在父母或祖父母去世時保留家人的住所；為財產評估清潔能源 (PACE) 計劃提供融資，如果未付款，借款人的房屋將面臨風險；以及「殭屍」第二抵押貸款「以意想不到的帳單和喪失抵押品贖回權的威脅困擾借款人」。

當沒有遺囑或信任時，擁有房產的親屬的去世會帶來威脅，因此親人必須經過艱苦、漫長和昂貴的遺囑認證法庭才能繼承房產，而財產稅、保險和抵押貸款堆積如山，責任不明確。誰來付錢。 Jaramillo說，黑人和拉丁裔家庭報告稱，這問題帶來的喪失抵押品贖回權的風險持續較高。

他補充說，PACE 透過在財產稅中增加昂貴的金額來償還無首付貸款，為太陽能等清潔能源房屋改善提供資金，這使加州數千名有色人種房主面臨全州喪失抵押品贖回權的風險。

「這在理論上聽起來不錯，」Jaramillo說，「但許多銷售人員和承包商以低收入家庭為目標，歪曲成本或安裝無法正常運作或未連接的改進設施，例如太陽能電池板。」

他繼續說，第三個因素是殭屍抵押貸款：「第二筆貸款通常與數額較大的第一筆留置權抵押貸款同時發放，分割後可以讓借款人避免大筆首付，並將第二筆貸款的一部分用於首付。”

在2008年房地產崩盤之前，許多掠奪性高利貸款被大量推銷給低收入房主，以確保他們的房屋價值只會上漲；崩潰後，第二抵押貸款殭屍貸款人停止計費，因為房屋的價值低於這些抵押貸款，房主認為第二抵押貸款被寬恕，與第一抵押貸款一起修改，或破產。然而，現在房價又上漲，討債公司又帶著多年的利息和費用回來了。

加州住房金融局 (CalHFA) 總裁Rebecca Franklin 敦促那些難以承擔住房費用的人聯繫加州抵押貸款救濟計劃。即使該計劃無法提供直接幫助，它也可以讓房主與其他可以提供援助並幫助人們保留房屋所有權的機構和計劃取得聯繫。

Rebecca Franklin 表示，加州抵押貸款救濟計畫是房主克服這些威脅的主要方式。

自2021 年12 月在聯邦政府啟動以來，已有超過23,000 名加州人因該計劃保留了自己的房屋，該計劃為每戶家庭提供高達80,000 美元的補助金，迄今為止總共發放了近6.5 億美元。

然而，鑑於這筆一次性 10 億美元的基金預計將在 2025 年（甚至可能更早）用完，她敦促房主充分利用這一機會。

Franklin解釋說，與大衰退救濟計劃不同，這項「是一筆無需償還的贈款」。「通常，當房主聽說我們的計劃時，他們會說『拿到 80,000 美元，他們不需要償還，這太好了，這不是真的，這不是真的。』而這是真的。由於大流行，某些種族群體在經濟上受到了更嚴重的打擊，該計劃的目標是保留他們這一代人的財富，並保護這些為家人買房而做出巨大犧牲的首次購房者。”

即使購屋者不符合該計劃的標準——「低收入到中等收入，它必須是你的主要住所，你不能在該州擁有其他房屋」——她說房主可以聯繫 CalHFA 尋求住房顧問或法律援助服務。

加州農村法律服務(CRLA) 計畫協調員Johanna Torres 表示，即使可以提供抵押貸款補助金等救濟，許多抵押貸款服務機構也不會告訴房主，導致許多人容易遭受未知的未償債務的影響。

她的客戶Saul de la Cruz以殭屍抵押貸款的形式分享了他的債務經歷。

2007 年經濟大衰退前夕，Cruz在薩利納斯購買了自己的住宅，他獲得了兩筆抵押貸款。在事故發生期間，第二家公司停止了與他的聯繫。然後，他修改了第一筆抵押貸款，假設第二筆抵押貸款（14,600 美元）也包括在內，近15 年後，他收到了第二筆貸款人的請求，要求開始談判以避免喪失抵押品贖回權。他向家人和朋友借了錢，現在正在努力維持兩項抵押貸款。

Jaramillo補充道，儘管《房地產結算程序法》等法律要求大多數抵押貸款公司向買家提供定期報表，但「這是我們看到的一個常見問題。這些掠奪性貸款機構沒有向借款人提供他們應有權獲得的信息，以判斷他們是否真的欠下所要求的金額。”

Mary Hera 律師和她的委託人Danny Bishop詳細介紹了Danny如何由於里士滿市的錯誤而幾乎失去了他的家，以及該市隨後拒絕幫助丹尼拯救他的家園。

HERA 律師Mary Day 表示，隨著止贖率恢復到大流行前的水平，加州抵押貸款減免等補助金對於保護家庭免於失去最有價值的代際資產——家庭住宅至關重要。

她的客戶Danny Bishop分享了他自己的故事，講述了他自己的故事，講述了他在里士滿的家因官僚混亂和家庭健康狀況惡化而被取消抵押品贖回權的情況。由於前房主（即他的母親）於 2015 年開始患有失智症，她的兄弟姐妹忽視了該房產，並開始因違反法規和逃稅而被指控最終總額超過 90,000 美元。

Day 隨後與里士滿市政府合作，該市政府稱因違反規範而欠下的 56,000 美元是一個錯誤，隨後將其減少至 30,000 美元以下。

「他們永遠不會告訴我為什麼要收這麼多錢，」Bishop說。 “他們說繼續打掃你的後院，幹得好，然後有一天他們向我收取了數萬美元。”

當談到尋求救濟的房主面臨的挑戰時，這種官僚主義的反應遲鈍是正常的。

「實體越大，他們就越不願意處理個人情況，」Day說。「雖然稅法賦予他們給予救濟的酌處權，但六個月後他們告訴我們他們不會提供救濟。城市的錯誤和稅收處罰造成了滾雪球效應，這個家庭在喪失抵押品贖回權方面苦苦掙扎……而官僚主義又讓這一切變得困難。加州的抵押貸款減免成了這個家庭的救星。”